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泰州市住宅物业管理条例(草案修改稿)
发布日期:2020-08-03 浏览次数:

注:黑体字部分为拟增加的内容,阴影部分为拟删除的内容

 

泰州市住宅物业管理条例

(草案修改稿)

 

第一章  总则

 

第一条  为了规范本市住宅物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及其他当事人物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例

本条例所称住宅物业管理,是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务人或者自行对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护基本秩序和环境卫生的活动。

本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条  市、县级市(区)人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导,将住宅物业管理工作纳入现代服务业发展规划和社区治理体系;,加大住宅物业管理公共服务投入,提高住宅物业管理规范化、市场化、信息化、集约化和智能化水平。建立健全住宅物业管理综合协调机制和资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法,提高住宅物业服务和管理水平。

乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内住宅物业管理活动的指导和监督,协助上级人民政府和有关部门做好住宅物业管理相关工作,并将住宅物业管理纳入社区网格化管理体系。

村民委员会、居民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、街道办事处做好住宅物业管理相关工作,对业主大会、业主委员会进行指导和监督。

第四条  市、县级市(区)住房和城乡建设部门是本行政区域内的住宅物业管理主管部门,负责本行政区域内住宅物业管理活动的监督管理和指导工作。市住房和城乡建设部门专项维修资金管理机构负责专项维修资金管理,负责建立物业管理公众服务信息平台。

市、县级市(区)发展改革、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、市场监、城市管理、民政、水利、消防救援相关部门按照各自职责,依法开展共同做好住宅物业管理相关工作。

第五条  街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的具体指导和日常监督,协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。

支持居(村)民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的进行指导和监督作用

业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动。

业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动。

建立健全社区(村)党组织领导下村民委员会、居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的议事协调机制,发挥社区(村)党组织在基层社会治理中的党建引领作用。

市、县级市(区)住宅物业管理主管部门应当对在住宅物业服务中取得显著成绩的物业服务人和在住宅物业管理中有突出贡献的业主委员会、业主,给予表彰和奖励。

第六条  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进引导诚信经营,维护物业服务企业的合法权益;加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平和质量,维护物业服务企业的合法权益

 

第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

 

第七条  住宅物业管理区域(以下简称住宅区)的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的,可以业主代表大会,履行业主大会职责。

一个住宅区的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过五十户。业主代表由业主小组推荐产生,业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表,代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。

第八条  下列事项由业主大会或者业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)确定业主大会、业主委员会工作经费和标准,业主委员会委员工作补贴和标准;

)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

)使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;

)筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;

依法改建、重建建筑物及其附属设施

九)依法改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会或者业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第项至第项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积二分之一以上过半数的业主且参与表决人数二分之一以上过半数的业主同意。

  业主表决共同决定事项,由业主委员会或者居(村)民委员会发起,或者经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,通过业主委员会或者居(村)民委员会发起。

业主表决共同决定事项,由业主委员会发起。业主委员会未成立的或者怠于履行职责的,经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议,由村民委员会、居民委员会发起。

组织业主表决应当提前七日通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主,并同时告知村民委员会、居民委员会。组织业主表决所需费用列入业主大会或者业主委员会工作经费。

 业主表决共同决定事项应当实名制,可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式。业主表决共同决定事项通过书面投票或者互联网投票的,应当以记名的方式进行;通过会议集体讨论的,可以采用举手表决的方式。

□□表决结束后应当形成书面文件,载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结表决结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公示。

倡导鼓励采用互联网投票方式进行业主表决,提高效率、降低成本。采用互联网投票的,应当通过物业管理公众服务信息平台进行。

组织业主表决所需费用列入业主大会或者业主委员会工作经费。

第十一条  发起业主表决共同决定事项,应当以书面方式或者手机信息、电子邮件等方式通知业主。

业主可以委托他人投票。业主委托家庭成员以外的他人参加业主表决的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

第十二条  业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定:

(一)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;

(二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人计算;

(三)业主总人数,按照本款第二项业主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

十三十一  新建住宅区符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议选举产生业主委员会:

(一)住宅区房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二)住宅区业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

住宅物业管理区域符合召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议条件的,建设单位应当向住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出筹备业主大会的书面申请,并依法报送筹备首次业主大会会议所需文件资料。十人以上业主公开联名可以向乡镇人民政府、街道办事处提出筹备业主大会的书面申请,并提交业主身份证明资料。

符合前款规定条件的,乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十名以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

建设单位、物业服务企业应当按照《江苏省物业管理条例》第十四条规定将业主名册等相关材料报送街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)可以根据相关规定向不动产登记机构、户籍机构查阅、复制相关资料,并明确具体查询事项,不动产登记机构、户籍机构应当予以协助。

自然资源和规划部门、住房和城乡建设部门、不动产登记机构等单位,应当对乡镇人民政府、街道办事处就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询,依法予以配合。 

筹备召开首次业主大会会议所需费用经费由建设单位承担,经费标准由市住宅物业管理主管部门根据住宅物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。建设单位在办理房屋所有权首次登记前,应当将筹备经费交至乡镇人民政府、街道办事处设立的专用账户,用于首次业主大会的筹备。 

十四十二  筹备组由业主、建设单位、乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)村民委员会、(村)民委员会、建设单位、业主等方面代表等派员组成。业主成员由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生,并应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。建设单位不代表员参加的,不影响筹备组成立。

筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在住宅区住宅物业管理区域内显著位置进行公示,公示期限不得少于十五日。业主对筹备组成员有异议的,由乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

筹备组成立后,县级市(区)住宅物业管理主管部门应当对筹备组成员进行住宅物业管理相关知识的培训。 

第十五条  筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、方式和内容;

(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在住宅区显著位置公示,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十  业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由具有完全民事行为能力、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。

业主委员会委员候选人通过以下方式产生:

(一)社区(村)党组织推荐;

(二)居民委员会、村民委员会推荐;

(三)业主自荐或者十人以上业主联名推荐。

筹备组应当核查参选人的资格,提出业主委员会委员候选人名单,并报送乡镇人民政府、街道办事处。筹备组应当在住宅物业管理区域内显著位置公示委员候选人名单和基本信息,公示期限不得少于十五日。

鼓励和支持业主中符合条件的党员、人大代表、政协委员、机关工作人员、律师等,通过法定程序担任业主委员会委员。 

第十四条  有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋的;

(二)未按照规定或者约定缴纳支付物业服务、汽车停放费或者未按照规定交纳住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的;

(三)本人及其配偶、直系亲属在本住宅区提供物业服务的企业担任管理层职务与在同一住宅物业管理区域内提供物业服务的企业或者其他管理人有利害关系

(四)正在被依法限制人身自由,或者正在被执行刑事处罚的;

(四)贿赂业主选举的; 

(五)信用信息综合评价不良的;

)不宜担任业主委员会委员的其他情形。

担任业主委员会委员后,发现有前款第四项情形的,委员资格无效。担任业主委员会委员后出现前款其他上述情形的,本人应当主动辞去业主委员会职务;本人拒不辞职的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会委员不再是本住宅物业管理区域的业主,委员资格自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认。

县级市(区)住宅物业管理主管部门应当加强对业主委员会的指导,组织业主委员会委员进行培训和指导,提高住宅物业管理水平

第十七条  业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会的人员组成,应当在所在住宅区显著位置以及物业管理公众服务信息平台公布

第十八条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向县级市(区)物业管理主管部门备案:

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

业主委员会的人员组成,应当在所在住宅区显著位置以及物业管理公众服务信息平台公布。

第十  业主委员会是业主大会的执行机构执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告住宅物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五督促业主按照约定支付物业费、公共能耗费、汽车停放费,按照规定交纳住宅专项维修资金等相关费用;

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集、使用;

(七)监督物业服务人对业主共有部分的经营和收益情况;

(八)协调处理住宅物业管理活动中的矛盾纠纷;

)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当按照业主大会议事规则召开会议。业主委员会在会议召开前,应当将会议议题告知村民委员会、居民委员会,听取村民委员会、居民委员会的意见和建议。村民委员会、居民委员会可以根据情况派员参加。

第二十条  业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在住宅区显著位置以及物业管理公众服务信息平台公示工作经费的收支情况,接受业主的监督。

第十六条  业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定,怠于履行职责;

(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;

(三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料,或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料;

(四)未经业主大会决定,擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同;

(五)骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者业主共有部分经营收益(以下简称经营收益)等业主共有资金;

(六)索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

(七)利用职务之便为自己或者他人在物业费支付、汽车停放等方面谋取不当利益;

(八)打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

(九)其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会有前款行为之一的,由县级市(区)住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处指导所在地的村民委员会、居民委员会召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

委员有前款行为之一的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当给予指导和协助。

第十七条  业主委员会应当将下列信息在住宅物业管理区域内显著位置公布,并及时更新:

(一)委员姓名、职责分工和联系方式;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)业主大会、业主委员会每半年的工作经费收支情况和委员工作补贴等费用情况;

(五)委员每年支付物业费、公共能耗费、汽车停放费等情况;

(六)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

(七)每年业主共有部分的经营和收益收支情况;

(八)每年占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况;

(九)其他应当向业主公布的信息。

前款第一项应当长期公布,第二项至第八项公布期限不得少于十五日。

二十四十八  业主委员会在其任期届满三个月前,应当书面知住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处村民委员会、(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)应当指导、协助业主委员会成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照首次业主大会筹备组人员的构成

二十五十九  业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交居(村)民委员会住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处保管。

业主委员会不按时移交的,住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)、县级市(区)住宅物业管理主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,可以申请公安机关应当予以协助移交

居(村)民委员会住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的第一款所述财物档案资料、印章、财物移交新一届业主委员会。

二十  住宅具有下列情形之一的,所在地乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会的职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因多种原因未成立,经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)成立了业主大会但业主委员会年以上不能正常开展工作,需要重新选举业主委员会,乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能正常开展工作且不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)村民委员会、(村)民委员会、物业服务企业社区服务机构、建设单位、业主代表组成。业主代表由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生,并应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。建设单位不派员参加的,不影响物业管理委员会成立。

物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数,其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之六十。

物业管理委员会的人员组成和基本信息,应当在所在住宅物业管理域内显著位置以及物业管理公众服务信息平台公示期限不得少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的,由乡镇人民政府、街道办事处协调处理。

二十二二十一  物业管理委员会代行业主大会职责的,应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见,形成业主共同决定,并将共同决定在住宅物业管理域内显著位置公示。公示时间期限不得少于十五日。

物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,住宅物业所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向住宅物业所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门投诉,县级市(区)住宅物业管理主管部门应当及时处理并答复业主。

二十三二十二  物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间,乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会

县级市(区)住宅物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督和指导,对能够成立业主大会或者选举产生业主委员会的,应当督促乡镇人民政府、街道办事处指导成立业主大会,选举产生业主委员会。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责,并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。

第二十三条  市住宅物业管理主管部门应当会同相关部门,组织建立市物业管理公众服务平台,用于业主电子投票、物业服务招投标、物业管理相关信息公开和物业管理矛盾投诉处理等。

 

三章  前期物业管理

    三十七二十四  新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式通过公开招投标的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同,前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经住宅物业所在地的县级市(区)住宅物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定,一般不超过三年。期满后业主或者业主委员会仍未选聘物业服务人的,由建设单位续聘或者另聘物业服务人。

前期物业服务合同未到期,业主或者业主委员会选聘物业服务人的,自业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务人使用。

第三十八条  物业服务合同期限届满,选聘方未作出续聘或者另聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和县级市(区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在住宅区显著位置公告。

三十九二十五  建设单位在销售物业前,应当参照住宅物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约;建设单位修改示范文本的,不得侵害物业买受人的合法权益。 

建设单位在销售物业时,应当向物业买受人明示、说明前期物业服务合同和临时管理规约,与房屋买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务内容、物业服务费标准、汽车停放费等条款。建设单位与房屋买受人签订房屋买卖合同时,应当前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件同时签署

建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同和临时管理规约报送所在地的县级市(区)住宅物业管理主管部门备案。

已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的房屋,前期物业服务费用由建设单位全额承担。

四十二十六  物业服务企业承接住宅物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备共有部分进行查验,并邀请住宅物业所在地的县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处参加物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业人、乡镇人民政府、街道办事处移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

)物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,承接查验协议应当包括对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定内容

鼓励建设单位和物业服务聘请第三方机构提供承接查验专业服务。所需费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定,没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

第四十一条  物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县级市(区)物业管理主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在住宅区显著位置公示。

第四十二条  物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向被选聘的物业服务企业,移交物业承接查验档案。

四十三二十七条  新建住宅小区内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置专属的物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

分期开发尚未建设物业服务用房的,应当提供不低于规划用于物业服务用房面积的房屋作为物业服务临时用房。在物业服务用房交付前,物业服务临时用房不得销售。 

物业服务用房应当为地面以上、二层以下、独立门户,相对集中安排在住宅小区中心区域或者出入口附近,由建设单位装修并具备水、电等基本使用功能的房屋。住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的,物业服务用房应当预留端口,具备正常使用功能。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主,任何单位和个人不得买卖、抵押、出租、占用等。

物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

物业服务用房所有权属于全体业主,建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时,应当将建筑区划内依法属于业主共有的物业服务用户一并申请登记为业主共有,并注明物业服务用房。

集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。配置的物业服务经营性用房,按照物业服务用房进行登记。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房不得买卖和抵押。

建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

第二十八条 自然资源和规划部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。 

建设单位在组织竣工验收时,应当通知住宅物业管理主管部门参加,住宅物业管理主管部门应当对物业服务用房配置情况进行核实。 

 

四章  物业服务与管理

 

四十五二十九  一个住宅区应当由一个物业服务企业统一提供物业服务,但是业主自行管理的除外

业主可以自行管理住宅物业,也可以委托物业服务人管理;委托物业服务人管理的,一个住宅物业管理区域应当选定一个物业服务人。

业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的,可以授权业主委员会通过市物业管理公众服务平台进行招标,续聘原物业服务企业的除外。

除业主大会依法决定继续聘用原物业服务企业外,住宅区选聘物业服务企业应当公开招标。投标人少于三个的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍少于三个的,可以协议选聘物业服务企业。

公开招标选聘物业服务企业应当在市物业管理公众服务信息平台发布招标信息。

住宅物业管理招投标办法由市住宅物业管理主管部门制定。

第四十六条  从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业服务多个住宅区的,应当对各住宅区分别进行核算。物业服务企业可以将住宅区的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务。

鼓励和引导物业服务企业参与基层社会治理,履行综合治理相关责任。

第三十条  提供物业服务的企业应当拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。物业服务企业服务多个住宅小区的,应当依法对各住宅小区分别进行核算。物业服务企业在承接项目前,应当将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和从业人员相关信息书面报送项目所在地住宅物业管理主管部门备案。

四十七三十一  业主委员会应当与业主大会选聘物业服务企业提供物业服务的,应当依法签订书面物业服务合同,约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等

本条例实施前签订的物业服务合同,合同期限延续至本条例实施后的,继续按照合同约定执行;合同到期后,按照本条例的相关规定执行。

物业服务内容约定不明的,参照市物业管理主管部门发布的物业服务标准执行。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内将物业服务合同报住宅物业所在地的县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

市住宅物业管理主管部门应当会同市市场监督管理部门制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

四十九三十二  住宅物业服务实行项目经理负责制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主、业主委员会予以在住宅物业服务区域内显著位置进行公示。

物业服务人可以将住宅物业服务区域内的专项服务事项委托给专业服务组织或者第三人,但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当由符合资质的专业机构或者人员进行维修和养护。

五十三十三  物业服务企业应当将下列信息在住宅物业服务区域内显著位置予以,并及时更新

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人和从业人员基本情况以及联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时应急服务电话等;

(二)物业服务内容事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控安防、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式和应急处置方案,如法律、法规规定需要具备专业资质的,还应当公示相关资质信息

(四)管理规约摘要信息;

(五)上一年度物业服务合同履行情况;

(六)公共能耗费分摊情况、物业服务企业管理的业主共有资金经营收益收支情况以及实行酬金制的住宅小区物业费收支情况

(七)根据物业服务合同约定公开物业服务费收支情况;

(七)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况;

(八)住宅专项维修资金使用情况;

)其他应当向业主公开的信息和资料

前款第一项至第四项应当长期公布,第五项至第七项应当每年公布一次,第项应当及时公布。第五项至第八项公布期限不少于十五日,第七项根据合同约定公布。业主对公布内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

五十四三十四  物业服务企业应当按照物业服务合同中王牌娱乐,辉煌娱乐安全防范的约定落实安全防范措施,做好住宅区的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定以及技术标准、专业技术规范,提供专业化服务;依法参与基层社会治理,履行综合治理相关责任。

物业服务人应当建立业主、物业使用人意见、建议和投诉、举报受理机制,及时处理有关意见、建议和投诉、举报,并反馈处理结果。 

住宅物业服务域内发生安全事故、自然灾害、公共卫生事件等突发事件时,物业服务企业应当立即采取应急措施,及时向有关主管部门报告,协助做好应急救援和处置等相关救助工作。住宅物业所在地县级市(区)人民政府应当给予必要的物资和资金支持。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

第三十五条  占已交付使用住宅物业业主总人数五分之一以上的业主,对物业服务人的服务质量不满意,业主委员会或者村民委员会、居民委员会可以委托第三方机构对物业服务人履约情况进行评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务人应当配合评估活动。

经评估,物业服务未达到合同约定的服务标准的,业主或者业主大会可以按照合同约定更换物业服务人,或者要求物业服务人限期整改;逾期不整改的,业主或者业主大会可以按照合同约定更换物业服务人,并向住宅物业所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门报告,由住宅物业管理主管部门录入物业服务人信用档案,向社会公示。

第三方机构由业主委员会或者村民委员会、居民委员会与物业服务人协商选定;协商不成的,由住宅物业所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门选定。评估所需费用,可以从经营收益中列支,没有经营收益的,由全体业主分摊。

 四十八三十六 物业服务应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定

第五十一条  普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定,业主大会未能形成共同决定的,继续实行政府指导价。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。

发展改革部门应当会同物业管理主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的政府指导价标准与浮动幅度,并向社会公布;每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

业主大会成立前,普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。住宅物业等级服务标准由住宅物业管理主管部门制定;等级收费标准由发展和改革部门会同住宅物业管理主管部门制定,向社会公布。发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估,并根据评估结果适时调整。

业主大会成立后,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会根据本住宅小区的实际情况和物业服务需要,参照有关主管部门制定的住宅物业等级服务标准、等级收费标准,与物业服务人协商确定服务等级、服务事项、服务标准、收费标准,并在物业服务合同中予以明确。业主委员会应当邀请住宅小区所在地的村民委员会、居民委员会参加协商,并接受其指导。

发展和改革部门应当会同市场监督管理部门、住宅物业管理主管部门加强对物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准的监督管理。物业服务人有违法收费行为被依法查处的,由所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门纳入物业服务人信用档案。

物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

二十八三十七条  物业服务支付收取可以采取包干制或者酬金制等方式,具体方式由物业服务合同约定。

实行包干制的,由业主向物业服务人支付固定数额的物业费,物业服务人依照合同约定提供服务,物业服务费由物业服务企业向业主收取并包干使用,物业服务企业自负盈亏

实行酬金制的,业主委员会应当与物业服务企业订立合同约定确定物业服务费的收取和管理单位。收取的物业费除支付物业服务人的酬金外,其余部分用于物业服务合同约定的支出,由物业服务人申请使用,据实列支,结余由业主享有,不足由业主承担。

实行酬金制的,物业服务应当单独列账核算,管理单位应当入和情况每年不少于一次公布一次物业服务费的收入和支出情况。业主委员会可以聘请第三方机构对物业服务费的年度收支情况进行审计。审计费用可以从经营收益中列支,没有经营收益的,由全体业主分摊。

物业服务费用按照下列规定管理:

(一)物业服务费管理单位定期向住宅区业主收取物业服务费;

(二)物业服务企业按照合同约定提供服务,物业服务费管理单位按照合同约定支付酬金给物业服务企业;

(三)物业服务合同未约定的服务事项所产生的费用,由物业服务企业向业主委员会提出支出申请,按实从物业服务费中列支;

(四)物业服务费当年度结余部分滚存下年度使用,不足部分由业主分担补缴。

五十二三十八  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

业主应当根据物业服务合同的按照约定向物业服务人缴纳支付物业服务。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳支付物业服务的,从其约定,业主负连带缴纳支付责任。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受、无需接受相关物业服务或者物业服务人未履行合同约定之外的服务等理由,拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,业主委员会、物业服务人可以通过催告、在住宅物业服务区域内显著位置进行公示等方式,督促业主在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法申请调解、提起诉讼或者申请仲裁。经生效的司法裁判文书、仲裁裁决确认后仍不履行的,录入市物业管理信用信息系统。 

物业服务人不得以业主拖欠物业费等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供燃气等,阻碍业主进入住宅,以及实施其他损害业主合法权益的行为。

业主转让物业专有部分房屋所有权发生转移时业主应当及时将相关情况告知物业服务人,并与物业服务企业结清物业服务费。

第五十三条  物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。

住宅区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

第五十五条  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、市(区)物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在住宅区显著位置公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、市(区)物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在住宅区显著位置公告。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

五十六三十九  业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至退出住宅区前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但合同另有约定的除外。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出住宅区,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

物业服务人退出住宅物业服务区域的,应当按照规定和合同约定履行下列交接义务:

(一)移交占用的物业共部分、物业服务用房、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

(二)移交本条例四十二十六条第二款规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

交接时,可以邀请住宅物业所在地村民委员会、居民委员会参加。交接双方应当对住宅物业服务区域内电梯、消防、监控安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认,可以聘请第三方机构协助。

物业服务企业拒不移交履行前款本条第一款规定资金、资料和物品交接义务的或者拒绝退出住宅区的业主委员会可以向住宅物业所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)和市(区)物业管理主管部门报告,并可以向公安机关请求协助,也可以依法提起诉讼

五十七四十  住宅物业服务域内供水、供电、供热、气、通讯等相关业经单位应当向最终用户收取有关费用。相关业经单位委托物业服务企业代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。未签订委托协议的,由相关业经营单位自行负责相关工作,法律、法规另有规定的除外。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

未经供水、供电、供热、气等相关业经单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决,物业服务企业不得对共有物业共有部分或者物业专有部分实施停水、停电、停气停止供水、供电、供热、供燃气等是,可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

第五十八条  单体住宅楼或者规模较小的住宅区,经业主大会或者业主共同决定,在街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

第四十一条  县级市(区)人民政府、乡镇人民政府、街道办事处应当建立和完善住宅物业管理矛盾投诉调解机制,鼓励、倡导当事人优先选择基层人民调解委员会解决物业纠纷。业主大会、业主委员会应当配合做好物业纠纷化解工作。

村民委员会、居民委员会应当发挥人民调解委员会的作用,协调处理本区域内的住宅物业管理矛盾纠纷。

第四十二条  住宅物业管理主管部门应当将物业服务人和项目负责人的年度信用状况录入信用档案,年度信用状况包括物业服务人基本状况、履行物业服务合同、投诉处理、日常检查和业主、业主委员会、村民委员会、居民委员会对物业服务人的评价意见等情况。

第四十三条  对建设标准较低、配套设施不健全、不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区,可以组织实施基本物业服务,由所在地村民委员会、居民委员会、业主委员会向乡镇人民政府、街道办事处提出申请。乡镇人民政府、街道办事处认为符合条件的,应当报县级市(区)人民政府审核,由县级市(区)人民政府确定并公示,公示期不得少于十五日。

实施基本物业服务的老旧住宅小区,由乡镇人民政府、街道办事处指定所在地村民委员会、居民委员会组织提供基本物业服务,所需费用由全体业主分摊。基本物业服务内容一般包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。

县级市(区)人民政府应当制定老旧住宅小区改造整治规划和年度实施计划,完善公共配套设施设备,改善老旧住宅小区综合环境,推动实施基本物业服务的老旧住宅小区向市场化物业服务过渡。

经改造后具备实施市场化物业服务条件的,由业主大会依法选聘物业服务人。

 

 

五章  物业的使用与维护

 

五十九四十四  住宅物业管理域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

住宅物业建设项目交付使用之后,尚有未出售或者未附赠的车位、车库,业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

六十四十五条  占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,属于业主共有,应当优先提供业主使用,不得出售。

业主大会成立前,需要占用业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定,收费标准由发展和改革部门会同住宅物业管理主管部门制定并公布。业主大会成立后,汽车停放收费标准,在政府指导价范围内,由业主委员会征求业主意见后确定,并在住宅物业管理区域内显著位置公布。

住宅物业管理域内车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行

业主大会或者业主委员会应当有权制定住宅物业管理域内公共停车管理规定,对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的行为进行规范。

违反住宅物业管理域内公共停车管理规定的,业主委员会或者物业服务企业可以请求公安机关、消防救援机构协助处理。

第六十一条  前期物业管理期间,在住宅区公共、共用车库、道路、场地等共用部位停放汽车的,物业服务企业可以根据房屋买卖合同或者前期物业服务合同的约定收取汽车停放费,所得收益的百分之七十为共有部位收益纳入专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后,在住宅区公共、共用车库、道路、场地等共用部位停放汽车的,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示,所得收益为业主共有收益,按照业主大会或者业主委员会决定、合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

汽车停放费的具体标准,由市发展改革部门会同物业管理主管部门制定并公布。

第六十二条  业主委员会或者物业服务企业应当将住宅区公共车位、车库的使用情况予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数,车位、车库使用信息等。

住宅区的公共车位、车库,应当向全体业主开放租赁,每个租赁期限不得超过三年。

第六十三条  住宅区依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的,应当开放使用并保持人民防空功能,按照“谁受益、谁负责”的原则,由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。

第六十四条  住宅区依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

住宅区依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

六十五四十六  新建住宅配建停车位,建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。已建住宅,经业主大会或者业主委员会同意,并经相关行政管理部门批准,可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施。

六十六四十七  住宅物业管理域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业的规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物和其他工程建设

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)违反有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定出租房屋的;

)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的等危险物品;

(七)从建筑物中抛掷物品;

(八)燃放烟花爆竹;

)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;露天焚烧,违反垃圾分类管理规定处理垃圾;

(十一)饲养鸡、鸭、鹅、鸽、兔、羊、猪等家禽家畜;

(十二)任意排放污水,在实行雨水、污水分流的住宅小区,将污水排入雨水管网;

十三)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

十四擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆 

(十五)违反用电安全要求私拉电线为电动汽车充电,或者在楼梯间、楼道、门厅内违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车、电动三、四轮车充电;

(十六)擅自在业主共有道路或者公共车位上设置车位锁或者其他障碍物;

(十七)在车库、地下室等不具备安全条件的场所使用、储存燃气,或者在高层建筑内使用瓶装燃气;

十八)破坏或者擅自改变房屋外观;

十一十九)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

十二二十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

有关主管部门应当建立住宅小区违法行为投诉登记制度,并在住宅物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理住宅物业管理区域内的违法行为。

第六十七条  业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入住宅区。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第六十八条  住宅装饰装修施工作业时间应当遵守下列规定:

(一)工作日为七时至十二时,十四时至十九时;

(二)非工作日为八时至十二时,十四时至十八时。

在非工作日不得进行产生环境噪声污染的装饰装修施工作业。非装饰装修施工作业时间不得进行装饰装修作业,公安机关应当加大对非装饰装修施工作业时间进行装饰装修作业行为的查处力度。物业服务企业应当加大对装饰装修的巡查力度,对非作业时间进行装饰装修的行为进行制止,无法制止的,应当及时报告公安机关。

第六十九条  住宅区存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。业主、物业使用人或者物业服务企业怠于维修、养护的,相关主管部门应当责令限期改正或者组织代修,相关费用由责任人承担。

物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

七十四十八  鼓励和支持业主为既有住宅增设电梯,改善居住条件。既有住宅增设电梯应当遵循业主自愿、政府引导、保障安全的原则。 

住宅楼需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,既有住宅增设电梯,应当依照法律、法规规定征得相关经本幢或者本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的同意。

住宅楼共有部分增设电梯免于规划选址、建设用地规划许可和用地审批手续。

第四十九条  市、县级市(区)人民政府应当按照简化、便民、高效的原则,为既有住宅增设电梯提供一站式服务。

建设单位、村民委员会、居民委员会、业主委员会、物业服务人和供水、供电、供燃气、通信等专业经营单位应当对既有住宅增设电梯给予协助和支持。 

既有住宅增设电梯的实施办法由市人民政府制定。 

四十四五十  建设单位应当在申报办理工程竣工验收备案前,按照建筑安装总造价百分之一的标准交存物业保修金,用作保修期内建设单位未履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用。物业保修金不得纳入建设成本。

物业保修金交存期限为五年。保修期内出现物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成。

物业保修期内,物业保修金不足以支付物业维修费用的,建设单位应当补足;物业保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,物业保修金具体的收取、使用和管理办法由市人民政府制定。 

三十六五十一  市、县级市(区)住宅物业管理主管部门应当建立物业维修保险机制,按照业主投保、企业参保、权责匹配、风险分担、维修便捷的原则,开展房屋渗漏、电梯故障住宅物业共有部分维修保险工作。

 

六章  业主共有资金经营收益与住宅专项维修资金

 

第二十六条  业主共有资金包括:

(一)实行酬金制的住宅区业主缴纳的物业服务费;

(二)业主依据管理规约或者业主大会决定分担的费用;

(三)住宅共有部分、共用设施设备经营收益;

(四)住宅专项维修资金;

(五)其他合法收入。

闲置的业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外,不得用于其他投资或其他用途。业主共有资金监督管理办法由市人民政府另行制定。

第二十七条  除住宅专项维修资金外,业主共有资金用于下列用途:

(一)实行酬金制的住宅区支付给物业服务企业的物业服务费用;

(二)支付业主大会和业主委员会工作经费、委员补贴;

(三)业主大会同意支出的费用;

(四)依法应当支出的其他费用。

业主其他共有资金应当首先用于补充专项维修资金。

二十九五十二条   建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

业主大会成立前,经营收益的使用管理由建设单位和物业服务人按照规定在前期物业服务合同中约定。经营收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业费。

业主大会成立后,经营收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用,主要用于业主共有部分的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金;没有决定、约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。 

经营收益由物业服务人代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营收益账户,接受业主和村民委员会、居民委员会的监督。

经营收益的收支情况应当每年在住宅物业管理区域内显著位置公示,公示期限不得少于十五日。

第二十九条  住宅共有部分、共用设施设备经营收益(以下简称业主共有收益)应当单独列账,收入支出情况应当至少每年在住宅区显著位置公示一次,接受业主的监督。

前期物业服务合同终止或者业主委员会换届、物业管理委员会向业主委员会移交的,业主共有收益管理单位应当委托专业机构对业主共有收益的收支情况进行审计,审计结果应当在住宅区显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。

第五十三条  经营收益收支情况应当每两年审计一次。

有下列情形之一的,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对经营收益收支情况进行审计:

(一)前期物业服务合同终止的;

(二)业主委员会换届的;

(三)物业管理委员会向业主委员会移交的。

审计结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公示,公示期限不得少于十五日。审计费用从经营收益中列支,没有经营收益的,由全体业主分摊。

第三十条  住宅区应当建立专项维修资金,专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。首期专项维修资金用于住宅区共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造;日常专项维修资金用于楼栋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

三十一五十四  住宅物业、住宅的非住宅或者与住宅楼结构相连的非住宅的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记商品房买卖合同备案缴纳交存首期专项维修资金

已竣工验收并达到交付条件,尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的房屋,建设单位在办理房屋所有权首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金先行缴纳交存至住宅专项维修资金专户。

建设单位已先行交存住宅专项维修资金的,可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金,并向业主转交住宅专项维修资金专用票据。

住宅物业配置电梯的,建设单位应当在房屋交付使用竣工验收前按照该房屋建筑安装总费用百分之一的比例缴纳交存专项维修资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主共有,纳入住宅专项维修资金管理。

不动产登记机构应当与住宅物业管理主管部门建立数据联网共享机制,用于住宅物业管理主管部门归集住宅专项维修资金。

第五十五条  住宅专项维修资金属于业主共有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。

业主大会成立前,住宅专项维修资金由住宅物业管理主管部门代管。业主大会成立后,可以决定自行管理或者委托住宅物业管理主管部门代管。决定自行管理的,应当在银行设立住宅专项维修资金专户,接受住宅物业管理主管部门的监督指导。

第三十二条  业主应当按照规定缴纳日常专项维修资金。日常专项维修资金可以与物业服务费一并缴纳,由物业服务企业按年汇总缴入专项维修资金专户,也可以由业主直接缴入专项维修资金专户。

第五十六条   业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中决定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的,应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主,并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的,视为同意。 

三十三五十七  住宅物业管理域内发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情形物业服务企业应当及时采取应急处置措施,保障安全业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、村民委员会、居民委员会或者相关业主应当先行采取应急处置措施,进行应急维修,并报告住宅物业所在地的县级市(区)住宅物业管理主管部门

(一)供水、供电、供气设施设备发生故障的;

)外墙及其附着物存在脱落或者存在其他高坠物危险的;

)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

)外墙、屋面渗漏的;

)公共排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

)电梯出现故障的;

)消防设施出现故障的;

)其他危及安全的紧急情况。

业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、村民委员会、居民委员会或者相关业主可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅物业管理主管部门提出资金使用申请。

住宅物业管理主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。

应急维修工程竣工后,应当对应急维修工程进行验收,验收合格的,住宅物业管理主管部门按照有关规定从住宅专项维修资金中列支。

使用住宅专项维修资金维修的工程,申请人可以在合同中和施工单位约定质量保修期。在保修期内发生问题需要再次维修的,由施工单位承担维修费用。

第三十四条  住宅区发生第三十三条规定以外的一般维修事项,需要从业主共有资金账户或者专项维修资金账户中支出维修费用的,应当经业主大会或者相关业主表决通过。

业主大会或者相关业主表决维修资金使用事项,应当以书面或者电子信息方式通知维修资金列支范围内的业主。参与表决业主未达到法定要求的,经居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业共同决定,并在维修资金管理机构指导下,可以就同一事项再次表决,再次表决可以采用默认表决或者异议表决方式,并且再次通知相关业主,通知中应当载明默认表决或者异议表决的相关说明。

第五十八条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅物业共有部分所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务人承担的维修、养护费用;

(五)依法不得列支的其他费用。

三十五五十九 首期住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当组织业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。住宅物业管理主管部门应当向业主和业主委员会发出续交通知,业主接到通知后应当在规定的期限内续交,未在规定的期限内续交的,业主委员会应当予以督促。

业主其他共有资金应当首先用于补充专项维修资金。

未建立首期住宅专项维修资金或者应当交纳而未交纳首期住宅专项维修资金的,住宅物业管理主管部门应当通知业主在规定的期限内交纳。业主委员会应当予以督促。

业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳住宅专项维修资金的相关凭证。

业主经通知在规定的期限内仍不交纳住宅专项维修资金的,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十条  住宅物业管理主管部门应当完善住宅专项维修资金管理制度,建立日常监督检查机制,保障住宅专项维修资金的使用绩效和安全。 

住宅物业管理主管部门应当建立住宅专项维修资金日常查询制度,保障业主方便及时查询账户信息;及时向社会公布住宅专项维修资金年度报告,接受业主的监督。

住宅专项维修资金由住宅物业管理主管部门代管的,应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金由业主大会自行管理的,业主委员会应当委托专业机构对住宅专项维修资金的收支情况进行审计,审计结果应当在住宅区内显著位置公示,公示期限不少于十五日。有经营收益的,审计费用从经营收益中列支,没有经营收益的,由全体业主分摊。

第六十一条  经营收益和住宅专项维修资金除依法购买定期存款或者国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

 

第七章  监督管理

 

第七十一条  市物业管理主管部门履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;

(二)研究拟定或者制定物业管理标准、规范和措施;

(三)负责专项维修资金监督管理;

(四)建立市物业管理公众服务信息平台和物业管理信用信息系统;

(五)法律、法规规定的其他职责。

第七十二条  县级市(区)物业管理主管部门履行下列职责:

(一)指导街道办事处(乡镇人民政府)物业管理相关工作;

(二)指导、监督物业服务企业履约、物业服务企业交接相关工作;

(三)负责业主大会、业主委员会备案;

(四)负责开展日常培训;

(五)负责专项维修资金监督管理;

(六)负责物业管理相关主体信用信息的采集复核和推送;

(七)负责指导住宅区应急物业服务工作;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第七十三条  街道办事处(乡镇人民政府)履行下列职责:

(一)指导、协助和监督业主大会筹备、业主委员会选举,组织成立物业管理委员会;

(二)监督物业服务企业交接相关工作;

(三)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会、物业管理委员会的违法决定;

(四)督促建立由居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业以及相关职能部门参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜;

(五)负责牵头协调处理物业管理相关投诉和矛盾纠纷;

(六)落实住宅区应急物业服务工作;

(七)协助、配合主管部门对物业管理相关主体的信用信息的采集工作;

(八)法律、法规规定的其他职责。

县级市(区)人民政府应当在乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)明确物业管理工作机构,配备专门管理人员,落实工作经费。

第七十四条  居(村)民委员会履行下列职责:

(一)指导和监督业主自治;

(二)牵头建立由业主委员会、物业服务企业组成的联席会议;

(三)建立物业管理相关投诉和矛盾纠纷调解机制,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;

(四)参与监督住宅专项维修资金和共有用部位收益的管理和使用;

(五)法律、法规规定的其他职责。

第七十五条  市、县级市(区)相关部门应当依法履行职责,落实监督执法管理进住宅区的要求,做好下列工作:

(一)发展改革部门会同有关部门负责物业服务收费行为的监督管理,落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制;负责指导、支持物业管理主管部门建立物业管理服务领域相关主体信用档案,实施守信联合激励失信联合惩戒;

(二)公安机关负责指导住宅区汽车通行、停放管理,负责住宅区公共安全、公共秩序、租赁房屋治安管理;

(三)自然资源和规划部门会同物业管理主管部门负责住宅物业管理区域的划定;

(四)生态环境部门负责住宅区及其周边污染源的监督管理;

(五)城市管理部门负责违法搭建建(构)筑物、占道经营、破坏城市及住宅区容貌、占用和毁坏绿地和绿化、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水以及违规饲养家畜家禽等行为的监督管理;

(六)消防机构负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理;

(七)市场监管部门负责物业管理区域内特种设备安全、违法经营活动等方面的监督管理,依法查处物业管理中的价格违法行为。

 

 

七章  法律责任

 

七十六六十二  违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

七十七六十三  建设单位有下列情形之一的,由市(区)住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第十三十一条第款规定,未提出筹备首次业主大会申请或者未按照要求报送相关文件资料的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(二)违反本条例第十三十一条第款规定,未按照要求承担首次业主大会会议筹备经费的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第二十七条第一款至第三款规定,未按照要求配置必要的物业服务用房的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正,处十万元以上五十万元以下罚款;

)违反本条例第四十四五十条第一款、第三款规定,未按照要求交存或者补足物业保修金的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二十万元以上三十一百万元 以下的罚款

(五)违反本条例第五十四条第二款、第四款规定,未按照要求交纳住宅专项维修资金的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处十万元以上五十万以下的罚款。

七十八六十四  物业服务企业有下列情形之一的,由市(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第五十三十三条第一款第(二)项、第(六)项规定,物业服务企业未公布、公示物业服务内容事项等相关信息或者公布、公示虚假信息的,由县级市(区)市场监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;违反第一款第(一)项、第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(七)项、第(八)项规定,未公布营业执照等信息或者公布虚假信息的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

(二)违反本条例第五十六条规定,物业服务企业未在规定期限内退出物业管理区域的,处五万元以上二十万元以下的罚款;

)违反本条例第六十六四十七第二款规定,物业服务企业住宅物业管理区域内违法行为未予以劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可以处一千元以上五千元以下的罚款;

)违反本条例第二十九五十二条第款规定,由物业服务企业管理业主共有收益,物业服务企业未将业主共有管理的经营收益单独列账的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处三万元以上十万元以下的罚款;挪用业主共有经营收益的,没收违法所得,处五万元以上三十万元以下罚款。

第六十五条  违反本条例第四十七条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由相关部门按照下列规定进行查处:

(一)违反第一款第(二)项、第(十二)项、第(十三)项、第(十七)项规定的,由住房和城乡建设部门依法查处; 

(二)违反第一款第(三)项、第(十)项、第(十一)项、第(十四)项、第(十六)项、第(十八)项、第(十九)项规定的,由城市管理部门依法查处; 

(三)违反第一款第(四)项规定,损坏消防通道、疏散通道,或者损坏、擅自占用消防设施设备的,由消防救援机构依法查处;损坏、擅自占用、改建物业其他共用部位,或者损坏、擅自占用、移装物业其他共用设施设备的,由城市管理部门依法处理;

(四)违反第一款第(五)项规定的,由公安机关、消防救援机构按照职责分工依法查处;

(五)违反第一款第(六)项至第(八)项规定的,由公安机关依法查处;

(六)违反第一款第(九)项规定,制造超过规定标准的噪音、振动的,由公安机关、生态环境部门按照职责分工依法查处。

第六十六条   第三方机构违反本条例规定,在物业项目承接查验、物业服务质量评估活动中,出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告的,由县级市(区)住宅物业管理主管部门责令限期改正,没收违法所得,处三万元以上五万元以下的罚款。 

第六十七条  本条例规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的,依照其规定执行。 

七十九六十八  住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)、相关主管部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

章  附则

 

第八十条  本条例下列用语的含义:

(一)物业,是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。

(二)住宅物业管理,是指住宅业主经共同决定,委托物业服务企业或者自行对住宅建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和秩序的活动。

(三)住宅业主,是指住宅房屋所有权人,包括住宅区内的非住宅业主以及与住宅楼结构相连或者具有共用设施设备的非住宅业主。

(四)物业使用人,是指除业主以外合法使用物业的单位和个人,包括但不限于物业承租人。

(五)物业服务费,是指由业主或者物业使用人缴纳的物业服务预付金,包括支付给物业服务企业的费用和除专项维修资金以外其他应当由业主共同支付的服务费用。

(六)住宅区显著位置公示,是指在住宅区各出入口公开张贴。

(七)物业承接查验,是指承接物业前,建设单位、业主大会、物业服务企业,根据法律法规和本条例有关规定,共同对共有物业进行检查和验收的活动。

(八)业主共同决定,是指住宅区多数业主就某一事项达成一致意见。成立业主大会的,包括业主大会依法作出的决定和业主委员会根据业主大会授权作出的决定;未成立业主大会的,指占业主总人数和业主投票权数过半数的业主同意作出的决定。

(九)默认表决,是指业主大会或业主表决共同决定事项时,将未参与投票业主的投票数计入参与投票业主意见中得票数较多的意见中。

(十)异议表决,是指业主大会或业主表决共同决定事项时,只统计反对票数,再以总票数减去反对票数的结果为同意票数。

第八十一条  非住宅的物业管理及其监督可以参照本条例执行。

八十二六十九  本条例自()年()月()日起施行。



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